Pourquoi les prix des logements à Montréal ont-ils augmenté pendant la pandémie?

Le prix des logements à Montréal : un texte du blogueur invité : Mackey Wallace

L’époque où Montréal avait des logements relativement abordables est révolue depuis longtemps, car les acheteurs ont fait grimper le prix des maisons à des niveaux records. Si le prix des maisons à Montréal est maintenant aussi élevé que celui des maisons dans d’autres villes du Canada, il n’en a pas toujours été ainsi. Pourquoi les prix des maisons à Montréal ont-ils finalement rattrapé ceux du reste du Canada au cours de la dernière année, et pourquoi pendant une pandémie ?

Histoire du marché du logement à Montréal

Pour comprendre la croissance explosive des prix des logements à Montréal, nous devons d’abord examiner la performance du marché immobilier montréalais dans le passé. Bien que Montréal soit la deuxième plus grande ville du Canada, le prix moyen des maisons y est bien inférieur qu’à Toronto et à Vancouver depuis au moins les années 1980. Les prix à Montréal sont historiquement restés moins élevés en raison de revenus plus faibles des ménages, d’un plus grand nombre de locataires que d’acheteurs, et de niveaux d’immigration plus bas.

Les revenus au Québec sont inférieurs à ceux des autres provinces du Canada. En 2017, le revenu médian du Québec était le deuxième plus bas au Canada, la Nouvelle-Écosse étant le plus bas. Le revenu médian du Québec, soit 52 400 $, était inférieur à la médiane nationale canadienne de 59 800 $ et inférieur aux 62 700 $ de l’Ontario et aux 62 100 $ de la Colombie-Britannique. Des niveaux de revenu inférieurs signifient que les acheteurs de maison ne peuvent pas se permettre autant que d’autres Canadiens.

Les faibles taux d’accession à la propriété ont également freiné la croissance des prix à Montréal, avec plus de locataires et moins d’acheteurs. En fait, Montréal a le plus faible taux d’accession à la propriété au Canada. 50,5 % étaient propriétaires d’une maison en 2016, tandis que 49,5 % étaient locataires. Il s’agit d’une légère augmentation par rapport au taux de 44,8 % de propriétaires en 2018, mais reste bien inférieur aux taux observés dans d’autres grandes villes. Le fait d’avoir un marché locatif solide et stable éloigne une partie du stress du marché du logement, car il y a moins d’acheteurs en compétition pour acheter une maison.

En 2019, 45% des nouveaux immigrants se sont installés en Ontario, 15% en Colombie-Britannique, 13% en Alberta et 12% au Québec. La plupart des immigrants au Canada ne connaissent pas le français. Par exemple, plus de 80 % des immigrants en 2019 ne parlaient pas le français, tandis que seulement 11 % parlaient à la fois l’anglais et le français ou seulement le français. Les tests d’évaluation en français du Québec pour les immigrants peuvent également dissuader les nouveaux arrivants de s’installer à Montréal. Des niveaux d’immigration plus faibles entraînent une baisse de la croissance démographique et du nombre d’acheteurs de maisons.

Tous ces facteurs ont conduit à des prix immobiliers historiquement bas à Montréal. Les obstacles plus élevés pour les nouveaux arrivants, y compris la langue et les possibilités d’emploi, rendent les autres centres urbains du Canada plus attrayants. Parallèlement, un marché locatif robuste se traduit par un nombre plus élevé de locataires et moins d’acheteurs. Sans surprise, le loyer à Montréal est parmi les plus bas au Canada, avec un loyer moyen de 884 $ par mois pour les logements occupés en 2020. Pour les logements vacants, le loyer moyen indiqué était de 1 192 $.

Pourquoi les prix des logements ont-ils augmenté?

Trois événements se sont produits en 2020 qui ont contribué à faire grimper les prix : un mouvement général de sortie des centres urbains à la recherche d’espaces de vie plus ouverts, des taux hypothécaires plus bas que jamais, et une augmentation du nombre d’acheteurs d’une première maison.

Lorsque la pandémie a frappé le Canada en 2020, le domicile d’une personne est devenu beaucoup plus important qu’auparavant. De plus en plus de gens passaient leur temps à la maison, ce qui a créé un besoin d’espace pour vivre et travailler. Pour les personnes vivant dans les centres urbains, particulièrement celles vivant dans des copropriétés au centre-ville, le manque d’espace de vie a poussé certains propriétaires à rechercher une maison plus grande. De nombreux propriétaires ont trouvé leur réponse dans les banlieues entourant Toronto et Vancouver. Cela a fait grimper les prix des maisons dans les banlieues, forçant les acheteurs à rechercher des alternatives.

Comme les prix des maisons au Canada ne cessaient d’augmenter, Montréal est devenue de plus en plus attrayante en raison de ses bas prix. Autrefois un obstacle au déménagement dans une autre ville, le travail à domicile de certains acheteurs a facilité le déménagement à Montréal. Les condos de Montréal sont également plus grands que ceux de Toronto et de Vancouver. La taille médiane d’un condo à Toronto était de 752 pieds carrés. En comparaison, les condos de Montréal avaient une superficie médiane de 944 pieds carrés, soit environ 25,5 % plus grande. Plus d’espace de vie à un moindre coût a amené de nouveaux résidents d’autres marchés immobiliers plus coûteux.

38,1 % des acheteurs d’une première propriété à Montréal ont acheté une maison individuelle, ce qui est nettement plus élevé que les 26,4 % de Toronto et 21,4 % de Vancouver. Cela a contribué à faire grimper le prix des maisons individuelles à Montréal, qui a augmenté de 31,8 % entre mars 2020 et mars 2021.

L’une des principales raisons de l’augmentation des achats de logements est également due à la baisse des taux d’intérêt. Les faibles taux hypothécaires au Canada ont fait qu’il était bon marché d’emprunter de l’argent pour acheter une maison. Ce phénomène a été observé dans tout le pays alors que les prêteurs ont réduit les taux hypothécaires à des niveaux jamais vus auparavant. Un accès facile et bon marché à l’argent s’est ensuite répercuté sur l’immobilier, car des acheteurs de maison qui, autrement, n’auraient peut-être pas les moyens de contracter une hypothèque, se sont soudainement retrouvés éligibles. Les prêts sur valeur domiciliaire, qui sont basés sur des taux préférentiels, ont également vu leurs taux variables baisser. Les propriétaires existants se sont soudainement retrouvés en mesure d’emprunter sur la valeur nette de leur maison pour rénover leur maison, ce qui en augmentera la valeur, ou d’emprunter pour investir dans plus de propriétés. Dans l’ensemble, la hausse de la valeur des maisons a encore augmenté les niveaux de valeur nette des maisons, augmentant la capacité des propriétaires d’emprunter de l’argent à des taux bas.

Où en sont les prix des maisons à Montréal?

La nouvelle de l’existence de logements bon marché et abordables à Montréal a attiré des Canadiens de tout le pays, faisant grimper les prix à Montréal en réponse. Cela a finalement permis d’atteindre un équilibre puisque les prix à Montréal sont maintenant tout aussi inabordables que ceux observés dans d’autres villes canadiennes.

En fait, selon un rapport de CENTURY 21, Montréal était la région la plus chère du Canada en termes de prix au pied carré. Les maisons individuelles à Montréal ont atteint 1 350 $ par pied carré pour les maisons individuelles. Le deuxième concurrent, le centre-ville de Vancouver, avait un prix de 1 310 $ par pied carré, tandis que le centre-ville de Toronto avait un prix de 956 $ par pied carré pour les condos. Bien que les prix des condos à Montréal soient encore plus bas, à 935 $ par pied carré, il s’agit tout de même d’une augmentation importante par rapport aux années précédentes.

En 2020, le prix des condos à Montréal était de 805 $ par pied carré, tandis que celui du centre-ville de Toronto était de 1 033 $ par pied carré. Les prix des condos à Montréal ont augmenté de 16 % par pied carré, tandis que les prix des condos à Toronto ont diminué de 7 % par pied carré en seulement un an. Avec des prix à Montréal à peine 21 $ moins chers par pied carré, il est clair que l’écart entre Montréal et les autres grandes villes s’est réduit, comparativement à l’écart de 288 $ observé à peine un an plus tôt.

Maintenant que les prix des logements à Montréal ont rattrapé le reste du pays, quelle est la prochaine étape? Les taux hypothécaires restent bas alors que les prix des maisons continuent d’augmenter. Bien qu’il ne soit pas certain que les prix continueront d’augmenter, il semble clair sur ce marché qu’« une marée montante soulève tous les bateaux ». Si les prix augmentent régulièrement dans d’autres marchés canadiens, on ne peut que s’attendre à ce que le marché de l’habitation de Montréal fasse de même.

Image a la UNE : https://www.pexels.com/photo/city-skyline-during-night-time-5770637/

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